Можно ли не принимать квартиру если есть недостатки

Консультация юриста

ПревьюНедостатки, указанные истцом, не делают объект долевого строительства непригодными для предусмотренного договором использования, в то время как сам факт наличия недостатков в выполненных работах не может являться безусловным основанием для отказа от подписания передаточного акта; наличие в объекте недостатков не препятствует истцам принять его и зарегистрировать на него право собственности; фактическое принятие истцами объекта с указанными в актах недостатками не лишает их возможности защищать свои права путем предъявления требований относительно качества объекта.

Требование истцаТребование истца

Ч. С.А., Ч.а Н.В. обратились с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Наименование организации» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры, убытков, неустойки за нарушение требований о передаче строительных материалов, денежных средств на устранение дефектов в квартире, неустойки за нарушение требований об устранении дефектов, компенсации морального вреда, расходов на оплату экспертизы, расходов на оплату услуг эксперта по расчету стоимости устранения дефектов, взыскании штрафа.

В обоснование заявленных требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ г. между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве. При осмотре квартиры, куда истцы были приглашены для подписания акта приема-передачи, были выявлены недостатки жилого помещения.

Выводы судаВыводы суда по делу

 Судами установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ г. между ООО «Строительная компания «Наименование организации» (застройщик, далее – Общество) и Н.В. Ч.ой, С.А. Ч.ым (участники долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве № №, согласно которому застройщик обязуется своими силами и с привлечением третьих лиц построить жилой комплекс по адресу: <адрес>) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию    жилого комплекса передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - двухкомнатную квартиру № №, расположенную в подъезде 6 (секция 6) на 1 этаже общей площадью 72,5 кв.м.

Согласно пункту 1.6 договора участник обязуется внести денежные средства в размере 4 350 000 руб. и после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию жилого комплекса принять объект долевого строительства в собственность. В пункте 3.1 указано, что застройщик обязуется осуществлять строительство жилого дома с чистовой отделкой в соответствии с проектно-сметной документацией, градостроительными и строительными нормами и правилами, сроками строительства, обеспечить ввод дома в эксплуатацию и получение участником долевого строительства в собственность объекта долевого строительства, отвечающего характеристикам, указанным в пункте 1.4 договора и требованиям технического и строительного регламента, проектной документации. На основании пункта 4.1.5 застройщик обязуется передать объект долевого строительства соответствующий по качеству требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации, пригодным для использования в качестве жилого помещения. В соответствии с пунктом 1.7 срок ввода жилого комплекса 2 очереди строительства в эксплуатацию - 2 полугодие 2017 г., срок передачи объекта долевого участия - в течение 20 рабочих дней с момента выхода разрешения о вводе жилого комплекса в эксплуатацию.

Истцы в полном объеме выполнили свои обязательства по оплате объекта.

20 декабря 2017 г. ответчиком в адрес С.А. Ч.а было направлено уведомление о завершении строительства объекта.

27 декабря 2017 г. Обществу администрацией г.о. г. Воронеж выдано разрешение на ввод в эксплуатацию вышеуказанного жилого комплекса: 2 очередь строительства, секции 5-12.

9 января 2018 г. истцами в адрес Общества было направлено заявление об устранении дефектов в срок до 2 марта 2018 г., выявленных при осмотре квартиры с приложением дефектной ведомости, согласно которой необходимо отрегулировать входную дверь (скрипит), постелить (уложить) ламинат с подложкой, установить плинтус, полностью перекрасить стены в комнатах, коридоре, выровнять, подшпаклевать, в ванной и туалете отсутствует натяжной потолок, отсутствуют перемычки под натяжным потолком для крепления люстры.

После осмотра квартиры 7 марта 2018 г. был дополнительно составлен список дефектов из 25 пунктов, акт приема передачи квартиры истцы подписать отказались, указав на наличие дефектов и отступления от СНиП.

3 апреля 2018 г. Обществом получена претензия от истцов о необходимости устранения выявленных дефектов и недостатков в квартире. К существенным недостаткам истцы отнесли периодический свист газового котла, неработоспособность вытяжки при закрытых окнах и дверях, необходимость демонтировать и отпустить уличный козырек, утепление потолка в подвале под всей квартирой.

7 июня 2018 г. в адрес Общества истцами направлена повторная претензия с указанием не устраненных дефектов и недостатков в квартире.

1 июня 2018 г. застройщиком составлен односторонний акт приема-передачи квартиры № и направлен истцам.

28 июня 2018 г. истцами направлен в адрес застройщика акт приема-передачи квартиры с разногласиями.

4 июля 2018 г. истцами приняты от застройщика ключи от квартиры № согласно акту.

Обществом представлено письмо от 13 сентября 2019 г., согласно которому Общество передало истцам 6 марта 2019 г. часть материалов, от приемки и установки остальных материалов истцы отказались.

Ответчиком было заявлено о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Для решения вопроса о наличии или отсутствии дефектов (недостатков) и определения стоимости работ по их устранению судом первой инстанции была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, порученная ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы». В заключении экспертов от 29 мая 2019 г. были указаны выявленные несоответствия с требованиями нормативов и правил, дефекты с указанием способов их устранения, стоимость работ по их устранению в размере 70 942, 25 руб. Также указано, что в сметном расчете не учтены отдельные виды работ. При этом допрошенный в судебном заседании эксперт пояснил, что некоторые позиции по устранению недостатков в квартире в смете не рассчитаны по причине отсутствия расценок на данные виды работ, в смете не учитывалась также стоимость краски «Альпина».

В связи с сомнениями в правильности проведенной экспертизы судом первой инстанции была назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза, порученная Центру научных исследований и судебных экспертиз в строительстве ФГБОУ «Воронежский государственный технический университет». Согласно заключению экспертов от 20 ноября 2019г. при обследовании выявлено несоответствие качества части выполненных строительно-монтажных работ требованиям нормативных документов в строительстве, определены недостатки, указаны их причины. Также экспертами указаны работы по устранению недостатков и их стоимость в размере 53 012 руб. Допрошенный в судебном заседании эксперт подтвердил выводы, указав, что в работоспособность газового котла собственниками были внесены изменения, вытяжная вентиляция находилась в работоспособном состоянии, выявленные недостатки устранимы.

На основании локально-сметного расчета от 10 декабря 2019 г., подготовленного ООО ВЦСТЭиО «АВТОЭКС» по заказу Ч.а С.А. на основании судебных заключений, рыночная стоимость восстановления отделки помещений и конструктивных элементов составляет 439 409 руб.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции, с выводом которого согласился суд апелляционной инстанции, с учетом установленных по делу обстоятельств, правоотношений сторон, а также соответствующих норм права, исходил из того, что недостатки, указанные в заявлении от 9 января 2018 г. и в претензиях от 3 апреля 2018 г., от 7 июня 2018 г., не делают объект долевого строительства непригодными для предусмотренного договором использования, в то время как сам факт наличия недостатков в выполненных работах не может являться безусловным основанием для отказа от подписания передаточного акта; наличие в объекте недостатков не препятствует истцам принять его и зарегистрировать на него право собственности; фактическое принятие истцами объекта с указанными в актах недостатками не лишает их возможности защищать свои права путем предъявления требований относительно качества объекта; со стороны застройщика допущена просрочка передачи объекта долевого строительства; период просрочки, указанный истцами, является неверным; период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня исполнения обязательства застройщиком и днем подписания передаточного акта; доказательств того, что застройщик отказывается передавать истцам материалы и оборудование, предусмотренные проектом, не имеется.

На основании части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с частью 2 статьи 6 настоящего Федерального закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

В силу части 6 статьи 8 указанного Федерального закона, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, когда составлен акт, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства).

В части 5 статьи 28 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» закреплено, что в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).

Согласно части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В пункте 23 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г., указано, что в случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), - с другой.

В пункте 25 данного Обзора разъяснено, что при установлении судом злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок (за исключением случая, когда участником долевого строительства предъявлено застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям к качеству объекта долевого строительства), окончание периода просрочки исполнения обязательства застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства определяется днем составления застройщиком одностороннего акта (иного документа) о передаче объекта долевого строительства.

Исходя из вышеуказанного, выводы судов соответствуют обстоятельствам дела, являются правильными и мотивированными, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, поскольку в отношениях, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, требования добросовестности в равной мере распространяются как на застройщика, так и на гражданина - участника долевого строительства, что и было принято во внимание судами при рассмотрении дела.

Нарушений судами положений, предусмотренных частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, допущено не было, тем самым оснований для удовлетворения кассационной жалобы заявителя не имеется.

Источник: сайт Первого кассационного суда общей юрисдикции 1kas.sudrf.ru


Судебную практику для статьи анализировал практикующий юрист Александр Дудкин
Профиль в Instagram @lawpraktik


Данный сайт носит исключительно информационный характер, вся информация носит ознакомительный характер и не является публичной офертой, определяемой положениями статьи 437 Гражданского кодекса РФ.
Консультанты сайта вправе отказать в консультировании без объяснения причины.
Представленная на сайте информация может утратить актуальность в связи с изменением законодательства.
Представленная на сайте судебная практика не содержит полных копий судебных актов, редактирование исходных документов произведено только для удобства восприятия информации.