Нарушение застройщиком срока передачи объекта долевого строительства

Консультация юриста

Застройщик не подлежит освобождению от ответственности за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, если это связано с устранением отраженных в акте несоответствий объекта долевого строительства установленным требованиям.

Требование истцаТребование истца

 П. обратился с иском к ООО «Р» о признании не состоявшейся передачи в одностороннем порядке застройщиком квартиры по акту от 19 июля 2016г., возложении обязанности передать квартиру с подписанием передаточного акта,  взыскании убытков в размере 1 650 000 р., неустойки за нарушение сроков передачи квартиры за период с 1 января по 25 декабря 2016г. в размере 928 999 р. и  компенсации морального вреда.

Решением Одинцовского городского суда от 19 апреля  2017г. иск удовлетворен частично: с ООО «Р» в пользу П. взыскана неустойка за нарушение сроков передачи объекта долевого участия за период с 1 января по 7 июня 2016г. - 300 000 р., компенсация морального вреда - 10 000 р., штраф - 155 000 р., расходы по оплате юридических услуг - 15 000 р. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 9 октября 2017г. решение суда оставлено без изменения. 

Выводы судаВыводы суда по делу

  Президиум указал на допущенные судами нарушения норм права.

Судом установлено, что 17 декабря 2014г. между П. (участник) и ООО «Р» (застройщик)  заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик принял на себя обязательство построить многоквартирный жилой дом и в срок до 31 декабря 2015г. передать истцу объект долевого строительства (квартиру).

17 марта 2017г. многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию.

18 марта 2017г. ООО «Р» направило в адрес участника уведомление о вводе в эксплуатацию жилого дома и необходимости принять объект долевого строительства в течение 10 рабочих дней с момента получения уведомления, которое 29 апреля 2017г. возвращено отправителю в связи с истечением срока хранения.

28 апреля 2017г. ответчик повторно направил в адрес истца указанное уведомление, которое  получено последним 25 мая 2016г.

3 июня 2016г. П., а также представителями застройщика и управляющей компании подписан акт осмотра объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков, в т.ч.: отсутствие стены, ограждающей вентиляционный блок, счетчиков холодного и горячего водоснабжения, горячей воды, наличие царапины на оконном стекле и др., указано о необходимости устранить отмеченные недостатки. Данный акт передан в этот же день застройщику.

19 июля 2016г. ООО «Р» в одностороннем порядке подписало и направило истцу акт о передаче квартиры, который истцом получен только 17 августа 2016г.

По ходатайству сторон определением суда от 14 марта 2017г. судом назначена строительно-техническая экспертиза с целью  определения недостатков качества квартиры, расходы по проведению экспертизы  возложены на стороны в равных долях.

19 апреля 2017г. дело возвращено в суд без экспертного исследования по причине неоплаты со стороны истца П.Д.Н.

Согласно представленному ответчиком заключению специалиста АНО Центра Технических Исследований и Консалтинга «С.Э.Г.» от 8 апреля 2016г. квартира соответствует требованиям технического регламента, проектной документации и градостроительных регламентов, а также нормативной технической документации, действующей на территории РФ.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что указанные истцом в актах дефекты не могут являться основанием для отказа в принятии квартиры, истец уклонился от проведения судебной экспертизы, в то время как ответчиком представлено заключение о надлежащем качестве объекта долевого строительства, в связи с чем суд пришел к выводу о наличии в действиях П.Д.Н. злоупотребления правом, выразившемся в необоснованном отказе при осмотре квартиры от подписания акта приема-передачи, что свидетельствует о правомерном составлении застройщиком одностороннего акта.

С такими выводами президиум не согласился, как основанными на неправильном применении норм материального права.

 Частью 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

На основании частей 1, 5 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве.

Таким образом, право участника отказаться от подписания передаточного акта и потребовать от застройщика составления акта о наличии недостатков в объекте долевого строительства предусмотрено законом. Вопреки выводам судов, реализация П.Д.Н. своего права на защиту предусмотренным законом способом не может расцениваться как злоупотребление правом с его стороны.

По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В соответствии с пунктом 4 статьи 12 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.

Согласно разъяснению, содержащемуся в абзаце первом пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1, пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 ГК РФ).

Следовательно, освобождение застройщика от ответственности за неисполнение обязательств перед участником долевого строительства по основаниям, предусмотренным законом, допускается судом только в том случае, если наличие таких оснований доказано застройщиком.

В силу части 6 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, когда составлен акт, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства).

Из содержания вышеуказанных норм права в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда РФ следует, что застройщик не подлежит освобождению от ответственности за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, если это связано с устранением отраженных в акте несоответствий объекта долевого строительства установленным требованиям.

При этом право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства возникает в случае неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта, за исключением случая, когда составлен акт, в котором указано несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям.

Как установлено судом, акт о недостатках объекта долевого строительства составлен истцом и представителем застройщика 3 июня 2016г., однако при наличии акта с указанием недостатков объекта долевого строительства застройщиком 19 июля 2016г. подписан односторонний передаточный акт.

Кроме того, истцом и представителем застройщика 15 июля 2016г., 19 августа 2016г. и 3 октября 2016г. проведены повторные осмотры квартиры, о чем составлены соответствующие акты, согласно которым часть ранее выявленных недостатков, на момент повторного обследования объекта долевого строительства не устранена. Данные акты также переданы застройщику.

Сведения об устранении ответчиком указанных в актах недостатков, а также о том, что после такого устранения ответчик предложил истцу принять приведенный в надлежащее состояние объект долевого участия в строительстве, в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах вывод суда о правомерном составлении застройщиком одностороннего передаточного акта сделан без учета положений части 6 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве.

Ссылку суда на представленное ответчиком заключение специалиста от 8 апреля 2016г. о соответствии квартиры градостроительным требованиям нельзя признать правильной, поскольку данное заключение не содержит исследования относительно недостатков объекта долевого строительства, указанных в акте осмотра от 3 июня 2016г., и не опровергает факт их наличия на указанную дату.

Также президиум не согласился с выводом суда первой инстанции об уклонении истца от проведения экспертизы.

Как следует из материалов дела, определением суда проведение судебной строительно-технической экспертизы было поручено экспертам АНО «ЦНСЭ», однако гражданское дело 18 апреля 2017г. было возвращено в суд без проведения экспертизы с указанием на то, что  П.Д.Н. не внес половину ее стоимости.

В соответствии с абз. 2 ч. 2 ст. 85 ГПК РФ эксперт или судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны произвести оплату экспертизы до ее проведения. В случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений ч. 1 ст. 96 и ст. 98 ГПК РФ.

Таким образом, приведенная норма права не предоставляет экспертному учреждению либо эксперту право возвратить материалы гражданского дела без проведения экспертизы по причине неоплаты ее стоимости. В связи с чем отказ от предварительной оплаты экспертизы не может повлечь последствия, предусмотренные ч. 3 ст. 79 ГПК РФ о том, что при уклонении стороны от участия в экспертизе суд в зависимости от того, какая сторона уклоняется, вправе признать факт, для выяснения которого экспертиза была назначена, установленным или опровергнутым.

Кроме того, материалами дела опровергается и факт уклонения истца от оплаты экспертизы.

Так, П.Д.Н. 18 апреля 2017г. обратился в Одинцовский городской суд с ходатайством о предоставлении ему реквизитов счета для оплаты экспертизы и суммы, подлежащей внесению. В судебном заседании 19 апреля 2017г. представитель истца также ссылался на то, что от оплаты экспертизы П.Д.Н. не отказывался. В суде апелляционной инстанции истцом вновь было заявлено ходатайство о проведении экспертизы, в удовлетворении которого было отказано без указания каких-либо мотивов.

Допущенные судами существенные нарушения норм процессуального и материального права явились  основанием для отмены апелляционного определения и направления дела  на новое апелляционное рассмотрение. 

БЮЛЛЕТЕНЬ судебной практики Московского областного суда за второй квартал 2018 года

Источник: сайт Московского областного суда


Принимаем звонок
Оставьте заявку на
бесплатную консультацию
юриста по телефону
Москва и область:
+7 499 577-00-25 доб.109
Санкт-Петербург и область:
+7 812 425-66-30 доб.109

Данный сайт носит исключительно информационный характер, вся информация носит ознакомительный характер и не является публичной офертой, определяемой положениями статьи 437 Гражданского кодекса РФ.
Консультанты сайта вправе отказать в консультировании без объяснения причины.
Представленная на сайте информация может утратить актуальность в связи с изменением законодательства.

Политика конфиденциальности и Согласие на обработку персональных данных

Канал в Яндекс.Дзен
kaskoinfo.ru 2012-2020