Неиспользование земельного участка

Консультация юриста

Понятие «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение) земельного участка» являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение определенного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Выводы судаВыводы суда по делу

 КУМИ администрации Солнечногорского муниципального района (далее – Комитет) обратился с иском к В. о расторжении договора аренды земельного участка по тем основаниям, что В. существенно нарушены условия договора аренды, так как арендованный земельный участок используется не по целевому назначению.

Решением Солнечногорского городского суда от 16 августа 2017г. исковые требования удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 28 февраля 2018г. решение суда оставлено без изменения.

Президиум указал на допущенные судами нарушения норм права.

  Судом установлено, что 16 октября 2012г. между Комитетом (арендодатель) и В. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка площадью 2500 кв.м. с КН 50…48, разрешенное использование - для общественно-делового и гражданского строительства (размещение магазина), сроком на 49 лет, по условиям которого арендатор, в частности, обязался использовать полученный в аренду земельный участок в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к установленной категории земли; освоить земельный участок в соответствии с разрешительной и проектной документацией; производить необходимые согласования с соответствующими службами в случаях строительства объектов недвижимости на арендованном земельном участке.

Пунктом 6.3.4 договора аренды предусмотрено его досрочное расторжение в случае неиспользования земельного участка по целевому назначению в течение 6 месяцев. 

Согласно актам обследования от 10 ноября 2015г. и 26 декабря 2016г. арендованный земельный участок не огорожен забором, на участке расположена парковка автомобилей, хозблок с рекламным баннером художественной ковки и выставочные образцы по продаже тротуарной плитки, на другой части участка растут деревья и кустарниковые растения, объекты капитального строительства на земельном участке отсутствуют, участок не используется в соответствии с видом разрешенного использования.

Комитетом в адрес В. направлялось уведомление от 5 декабря 2016г. о выявленном нарушении условий договора аренды земельного участка и предложением о расторжении договора. Однако указанная претензия В.  не была удовлетворена.

Удовлетворяя иск, суд исходил из того, что В. не представлено доказательств, подтверждающих подготовку спорного земельного участка к его использованию по целевому назначению, с чем согласилась судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда.

Между тем  данные выводы президиум расценил как не соответствующие положениям закона:  ч. 1 ст. 619 и п. 2 ст. 450 ГК РФ, по смыслу которых договор аренды земельного участка может быть расторгнут досрочно по инициативе арендодателя только в случае существенного нарушения арендатором условий договора.

По условиям договора  (пункт 4.3.2) В. обязался использовать полученный в аренду земельный участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к установленной категории земель.

Статьей 7 (п.1) ЗК РФ предусмотрено, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса.

В соответствии с п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение) земельного участка» являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что полученный в аренду земельный участок используется ответчиком с нарушением  его целевого назначения и вида разрешенного использования, поэтому ссылку суда на несоблюдение ответчиком положений пункта 4.3.2 договора аренды как основание для его досрочного расторжения  нельзя признать верной.

Согласно пункту 6.3.4 договора аренды он может быть расторгнут в установленном порядке в случае неиспользования земельного участка в течение 6 месяцев, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, а течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; неуплаты арендной платы в сроки, установленные настоящим договором, более 2 раз подряд.

В силу положений ст. 46, пункта 2 ст. 45 ЗК РФ в их взаимосвязи аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, а также в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, действующее правовое регулирование устанавливает минимальный трехлетний срок для освоения земельного участка, предоставленного для целей строительства, предусматривает возможность продления этого срока, а также  исключает из названного срока период, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование. 

   Положения заключенного между сторонами по делу договора аренды земельного участка также содержат условие о невключении в период  неиспользования земельного участка времени, необходимого для его освоения, а также препятствующего его освоению.

   Исходя из характера возникшего между сторонами правоотношения, юридически значимым по делу являлся вопрос о наличии объективных обстоятельств, исключающих возможность использования ответчиком земельного участка с учетом вида его разрешенного использования - для общественно-делового и гражданского строительства (размещение магазина).

  Исчерпывающего перечня обстоятельств, препятствующих использование земельного участка, закон не содержит, в связи с чем при разрешении конкретного спора суду надлежало исходить из совокупности представленных по делу доказательств.

  В обоснование своих возражений против иска, ответчик ссылался на то, что он приступил к освоению земельного участка, о чем свидетельствуют договор № 08/11 от 16 ноября 2015г. о строительстве конструкции для размещения магазина, договор № 18/16 на вывоз бытовых отходов от 01 июня 2016г., технические условия № С-16-00-912153/102 от 26 июля 2016г. на технологическое присоединение к электрическим сетям, договор №016115 от 15 июля 2015г. о проведении работ по получению градостроительного плана земельного участка, разработке и согласованию эскизного проекта магазина, акт от 10 октября 2016г. о выполнении планировки территории в объеме 833 кв.м., бетонировании въезда на участок в объеме 45 кв.м., строительстве бытовки «сторожки» площадью 15 кв.м., договор № 1210/ф-1 от 12 октября 2016г. об инженерных изысканиях путем проведения топографической съемки.  Задолженности по арендной плате В. не имеет.  Просил учесть, что участок не мог быть освоен в полном объеме  в более короткий срок по объективным причинам, препятствующим использованию земельного участка, в том числе в виду того, что предоставленный ему в аренду участок был занят  разрушенными строениями, фундаментами, по участку пролегает овраг,  участок по всей границе заболочен.

   Между тем, разрешая спор, суд в нарушение ст.ст. 56, 198 ГПК РФ указанные обстоятельства в предмет доказывания не включил, на обсуждение сторон не поставил, надлежаще не исследовал, что повлекло вынесение необоснованного решения.

  Не дано судом оценки и доводу ответчика о том, что договором аренды земельного участка конкретные сроки освоения земельного участка, переданного ему в аренду, предусмотрены не были, общий срок аренды составляет 49 лет.

   Согласно ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

   По делу установлено, что Комитетом в адрес В. направлялось уведомление от 5 декабря 2016г., в котором  предлагалось в 30-дневный срок с момента его получения  устранить выявленные нарушения.

   Разрешая спор, суд в нарушение приведенной нормы права не установил, являлся ли срок, определенный администрацией для устранения нарушения, разумным с точки зрения того, что фактически ответчику предлагалось в месячный срок в зимнее время года освоить арендованный участок со строительством на нем магазина, несмотря на то, что по утверждению ответчика, этот участок имеет заболоченность и занят разрушенными постройками.

  Судебная коллегия также оставила без внимания  представленный ответчиком градостроительный план спорного земельного участка, подготовленный главным специалистом Главного управления архитектуры и градостроительства Московской области и подписанный электронной подписью 2 августа 2017г., т.е. до вынесения решения судом первой инстанции.

Допущенные существенные нарушения норм материального и процессуального права явились основанием для отмены  апелляционного определения и направления дела на новое апелляционное рассмотрение.

БЮЛЛЕТЕНЬ судебной практики Московского областного суда за четвертый квартал 2018 года

Источник: сайт Московского областного суда


Принимаем звонок
Оставьте заявку на
бесплатную консультацию
юриста по телефону
Москва и область:
+7 499 577-00-25 доб.109
Санкт-Петербург и область:
+7 812 425-66-30 доб.109

Данный сайт носит исключительно информационный характер, вся информация носит ознакомительный характер и не является публичной офертой, определяемой положениями статьи 437 Гражданского кодекса РФ.
Консультанты сайта вправе отказать в консультировании без объяснения причины.
Представленная на сайте информация может утратить актуальность в связи с изменением законодательства.

Политика конфиденциальности и Согласие на обработку персональных данных

Канал в Яндекс.Дзен
kaskoinfo.ru 2012-2020