Расторжение договора купли продажи земельного участка

Консультация юриста

По смыслу абзаца 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ, установившего, что существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, понятие существенности является оценочной категорией, а потому в каждом конкретном случае вопрос о существенности нарушения должен решаться судом с учетом всех имеющих значение обстоятельств.

Выводы судаВыводы суда по делу

  К. обратился с иском к ООО «Б.в.» о расторжении заключенного  28 сентября 2015г. договора купли-продажи земельного участка, взыскании уплаченных по договору 970 975 руб., неустойки, компенсации морального вреда и штрафа.

 Решением Серпуховского городского суда от 14 декабря 2017г. иск удовлетворен частично: заключенный между сторонами договор расторгнут, с ответчика взыскана цена участка по договору – 970 975 руб., неустойка – 200 000 руб., штраф – 250000 руб., компенсация морального вреда – 5000 руб.

 Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 23 апреля 2018г. решение суда отменено, по делу  постановлено новое решение об отказе в иске.

 Президиум указал на наличие оснований для отмены   апелляционного определения.

  Судом установлено, что  К. является собственником земельного участка, который  приобретен по договору купли-продажи, заключенному с ответчиком 28 сентября 2015г.

Пунктами 2.1, 2.2 заключенного договора предусмотрено, что цена участка, определенная по соглашению сторон, составляет 970 975 руб., при этом в нее входит: оплата за строительство ограждения территории продавца, оплата за строительство ограждения территории участка, оплата за обеспечение мероприятий по электроснабжению участка до его границ (без монтажа дополнительных опор, установки вводного электрозащита и электросчетчика), позволяющих покупателю в дальнейшем эксплуатировать энергопотребляющие устройства суммарной установочной мощностью не менее 10 кВт; оплата за обеспечение мероприятий по газификации будущего домовладения на участке до его границ (без проведения работ по внутридомовой газификации и разводке газопровода по участку); оплата за обеспечение мероприятий по водоснабжению будущего домовладения на участке до его границ (без проведения работ по внутридомовому водоснабжению и разводке водопровода по участку); оплата за строительство стандартного бетонного въезда 3 х 5 м на участок через ливнесток с укладкой трубы диаметром 400 мм.

Цена договора истцом полностью оплачена.

Удовлетворяя иск, суд исходил из того, что ответчик существенно нарушил условия договора, не выполнил работы по технологическому подключению участка К. к электрическим и газовым сетям, водопроводу, строительству бетонного въезда на участок, в результате чего К. лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Отменяя постановленное судом в указанной части решение, судебная коллегия пришла к выводу о том, что спорные правоотношения регулируются параграфом 7 главы 30 ГК РФ («Продажа недвижимости») и ст. 37 ЗК РФ, часть 3 которой предусматривает случаи, когда покупатель вправе требовать расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков, в частности, в случае предоставления продавцом заведомо ложной информации относительно качеств продаваемого земельного участка.

По мнению судебной коллегии, неисполнение ответчиком определенных условий заключенного договора не может быть отнесено к такой ложной информации, за которую по смыслу ч.3 ст. 37 ЗК РФ могут наступить последствия в виде расторжения договора, равно как и для применения к спорным правоотношениям положений Закона РФ «О защите прав потребителей» о взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда за нарушение прав потребителя.

 Между тем из материалов дела следует, что, обращаясь в суд с иском о расторжении договора, истец ссылался не на предоставление ответчиком ложной информации относительно качеств земельного участка, а на нарушение ответчиком условий договора и длительное невыполнение работ по технологическому подключению его участка к электрическим и газовым сетям, водопроводу, строительству ограждения и бетонного въезда на участок, что на протяжении 3 лет препятствует в использовании участка по назначению.

  Судебная коллегия не опровергла установленный судом факт нарушения ответчиком определенных условий договора купли-продажи и не высказала суждений о невозможности применения к спорным правоотношениям положений п.п.1 п.2 ст. 450 ГК РФ, в силу которого  по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

При этом согласно абз.2 п.2 ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

  По смыслу приведенной нормы права понятие существенности является оценочной категорией, а потому в каждом конкретном случае вопрос о существенности нарушения должен решаться судом с учетом всех имеющих значение обстоятельств. При этом используемый законодателем термин "ущерб" нельзя рассматривать в качестве основного критерия существенности нарушения. Убытки могут отсутствовать или быть ничтожно малы, но при этом сторона сделки в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать по договору. Поэтому под ущербом в данном случае следует понимать любые негативные последствия, возникающие в связи с нарушением договора, включая не только имущественные потери, но и ущемление неимущественных интересов стороны, заявляющей о расторжения сделки.

  Поскольку данная норма права не была применена судом апелляционной инстанции при разрешении спора, нельзя согласиться с выводами судебной коллегии о том, что длительное неисполнение ответчиком определенных условий заключенного договора о подведении к участку необходимых коммуникаций не может являться основанием к расторжению договора купли-продажи.

Допущенные существенные  нарушения норм материального права явились основанием для отмены  апелляционного  определения и  направления дела на новое апелляционное рассмотрение.

БЮЛЛЕТЕНЬ судебной практики Московского областного суда за четвертый квартал 2018 года

Источник: сайт Московского областного суда


Принимаем звонок
Оставьте заявку на
бесплатную консультацию
юриста по телефону
Москва и область:
+7 499 577-00-25 доб.109
Санкт-Петербург и область:
+7 812 425-66-30 доб.109

Данный сайт носит исключительно информационный характер, вся информация носит ознакомительный характер и не является публичной офертой, определяемой положениями статьи 437 Гражданского кодекса РФ.
Консультанты сайта вправе отказать в консультировании без объяснения причины.
Представленная на сайте информация может утратить актуальность в связи с изменением законодательства.

Политика конфиденциальности и Согласие на обработку персональных данных

Канал в Яндекс.Дзен
kaskoinfo.ru 2012-2020